2020 年就业价值 住房负担能力

公寓生产  //  成本负担的家庭  //  政策影响  //  无家可归者和负担能力  //  为什么这很重要



这份由十博官方网址制作的报告仔细研究了大波特兰地区的住房负担能力。从经济衰退的黑暗岁月开始,我们的就业价值报告反复指出住房供应不足如何影响负担能力。

住房需求超过了新增供应,房屋价格和租金上涨,尤其是在大波特兰地区。

 

住房负担能力报告 (pdf)

2020 年经济状况报告 (pdf) 
 



不幸的是,在我们地区,最新的数据点已经显示出住房生产正在下降的明显迹象。这十年我们需要建造 103,000 个新单位来跟上人口需求,但只建造了 79,500 个。预计 2,500 套新房将在 2022 年完工,我们必须探索如何跟上我们地区对住房的需求。 

州和地方政策制定者正在注意到这一点。许多人在全国率先采取大胆的新政策措施,旨在增加所有收入水平家庭都能负担得起的住房生产。但要实施这些政策,还需要数年时间以及与公共和私营部门的持续合作。

是时候开始我们围绕住房开发的对话了,以便所有在这里生活和工作的人都能负担得起一个可以称之为家的地方。

 

报告一目了然





公寓生产


在这个建筑周期中,该地区的公寓建设主要发生在波特兰市,自 2013 年以来,该市在建的单元数量超过该地区其他地区的总和。 参见图 1。



跟踪在建单位很重要,因为它们是住房供应的领先指标。公寓楼通常需要 24 个月才能完工。评估目前在建的单元数量可以估计未来两年将完成的项目。

2016 年底,建筑活动大幅增加。这一直持续到 2018 年中期的周期高峰。上涨是由许多因素推动的,包括:租金上涨;不断增长的人口和越来越多的人搬到这里;收入增加;以及希望在满足包容性住房要求之前实施项目的开发商(仅限波特兰市)。

额外的建筑活动带来的好处创造了历史性的公寓生产,导致整个地区的租金增长放缓。从历史上看,租金和收入一直保持一致,大多数公寓都可以负担得起。 2012 年,平均家庭收入为家庭收入中位数 (MFI) 60% 至 70% 的家庭可以负担得起公寓。

成本负担的家庭


住房负担能力假设用于住房的支出不应超过总收入的 30%。今天,情况并非如此。该地区近一半的租房家庭负担沉重(住房支出占总收入的 30% 以上)。

从 2012 年开始,波特兰市的租金增长快于收入增长,导致 2016 年和 2017 年只有收入为 MFI 100% 的家庭才能负担得起平均一居室公寓。 见图 2。



住房负担能力的总体水平在 2017 年达到顶峰。对于该地区的许多家庭来说,收入增长开始快于租金增长。建造的公寓数量放缓。在收入中位数以每年 8% 至 9% 的速度增长之际,租金增长速度放缓。因此,如今,收入占 MFI 90% 的家庭现在可以负担得起普通公寓。

无家可归和负担能力



住房负担能力和无家可归是相互关联的。一项意外开支可能会使家庭无力支付房租。许多收入低于 MFI 80% 的家庭仅将其总收入的一半以上用于住房,几乎没有其他基本需求,如交通、儿童保育和食品。

尽管该地区的房租成本很高,但不断增长的收入使一些家庭能够为首付存钱并考虑拥有房屋。但是,如果一个家庭的收入为 89,700 美元(MFI 的 100%),他们的价格可能仍会被许多社区拒之门外。

今天,一个收入为 100% 的小额信贷机构并预计将收入的 30% 用于住房的家庭可能能够负担得起价格为 385,000 美元的房屋。现实情况是,我们地区中部地区的房屋平均价格超过了这一点。即使一个家庭能够节省 20% 的首付,他们也可能很难在工作地点附近找到负担得起的房屋。 
见图 4。



 

住房生产的政策影响


旨在增加所有收入水平家庭都能负担得起的住房生产的大胆新政策措施正在形成。

在波特兰地区,我们才刚刚开始了解 2001 年众议院法案 (HB 2001) 的影响,该法案在 2019 年俄勒冈州立法机构的最后几天通过,并于 2019 年 8 月由布朗州长签署成为法律。这项具有里程碑意义的立法已被定性作为禁止在全州范围内进行单户排他性分区。它不禁止单户独立式住宅,但要求人口超过 10,000 的城市允许在目前划为城市增长边界内的单户住宅的地区建造复式住宅。对于人口超过 25,000 的城市,它走得更远,并要求允许使用双工、三工、四工和独立小屋集群。作为 HB 2001 的一部分,该州将制定标准的土地使用规范,用于定义允许建造不同类型住房的地方。如果当地司法管辖区不实施自己的法规,则默认情况下,他们将根据其人口规模采用州法规。

目前尚不清楚俄勒冈州的法规将如何编写,以及任何地方司法管辖区将如何设计自己的政策以符合立法。波特兰市的住宅填充项目 (RIP) 是实施个别校准政策的众多潜在本地努力中的第一个。该市估计,在 RIP 下,20 年内有可能生产多达 24,000 个单位(平均每年 1,200 个单位)。很明显,诸如需要街边停车位和最大潜在单元规模等参数将影响市场可行性和该地区新建建筑的类型。该地图显示了为了解该地区的市场需求最大而创建的草图模型的结果。 参见图 3。




为什么这很重要



大波特兰地区的住房生产正在逐渐减少。建筑成本增加了20%以上。自 2010 年以来,该地区的人口增长了 11%。为了维持有弹性的经济,我们需要找到建造新房的方法,以便在扩张结束和衰退期间继续建造。 

积极推动住房供应将有两个目的。它在价格过高的市场中给租金带来下行压力,并支持数千个中等收入工作岗位。 

我们的住房和无家可归危机的严重性需要大胆的解决方案、社区范围的合作、政治意愿和历史性的领导才能做正确的事情,而不是容易的事情。
 
 

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